Photos d'état des lieux d'un logement : entrée et sortie
Liste de prises de vue pièce par pièce pour l'état des lieux en photos, relevés de compteurs, conseils de partage et erreurs qui coûtent le dépôt de garantie.
Le moyen le plus fiable de protéger un dépôt de garantie, ou de justifier une retenue équitable quand on est bailleur, est de prendre des photos d’état des lieux de façon méthodique le jour de l’entrée, puis de refaire les mêmes prises de vue le jour de la sortie. Ce guide vous donne une liste de prises de vue pièce par pièce, explique comment relever les compteurs, et indique comment partager les photos et quelles erreurs les rendent inutiles en cas de litige.
Pourquoi les photos d’état des lieux tranchent les litiges sur le dépôt
La plupart des désaccords en fin de bail, que ce soit dans un appartement de Hanoï, une résidence-service à Hô Chi Minh-Ville ou une maison à Da Nang, ne portent pas sur l’existence d’une fissure ou d’une tache. Ils portent sur le moment où elle est apparue. Le locataire affirme qu’elle était déjà là, le bailleur que le logement était impeccable à la remise des clés. Sans trace du moment, chacun n’a que sa mémoire et sa bonne foi.
Un bon jeu de photos remplit trois rôles :
- Il fixe le point de départ : l’état des murs, des sols et des équipements le jour de la remise des clés.
- Il distingue l’usure normale des dégradations : une peinture qui pâlit après deux ans n’est pas la même chose que des trous percés dans un mur.
- Il raccourcit la négociation : quand les deux parties regardent la même paire avant/après, l’accord sur une retenue est généralement bien plus rapide.
Les photos ne remplacent ni le bail ni un état des lieux signé. Considérez-les comme une annexe illustrée de l’état des lieux, pas comme un substitut.
Préparez la visite
- Chargez votre téléphone, nettoyez l’objectif et activez la localisation.
- Photographiez quand le logement est vide, avant d’emménager quoi que ce soit. Les meubles qui cachent sols et plinthes sont la cause de lacunes la plus fréquente.
- Prenez un mètre ruban ou une pièce de monnaie à poser à côté des dégâts pour donner l’échelle.
- Ayez la liste des pièces sous la main (voir le tableau ci-dessous), sur papier ou sur votre téléphone.
- Si possible, invitez le bailleur ou le gestionnaire de l’immeuble à faire la visite avec vous.
La liste de prises de vue pièce par pièce
Dans chaque pièce, suivez le même schéma : une vue d’ensemble depuis la porte, puis une photo par mur, puis des gros plans de chaque problème. Gardez un ordre fixe pour pouvoir le reproduire exactement à la sortie.
| Zone | Vues d’ensemble | Gros plans à prendre |
|---|---|---|
| Séjour | Les quatre coins, le plafond | Sol, prises, interrupteurs, rideaux, fenêtres, climatiseur |
| Chambres | Les quatre coins | Placard intégré (portes ouvertes), cadre de lit, matelas, taches au plafond |
| Cuisine | Toute la rangée de meubles | Plaque de cuisson, hotte, évier, robinet, intérieur du réfrigérateur |
| Salle de bains | Vue d’ensemble depuis la porte | WC, douche, carrelage, joints et silicone, chauffe-eau |
| Balcon | Vue d’ensemble | Garde-corps, sol, évacuation, étendoir |
| Porte d’entrée et serrures | Intérieur et extérieur | Serrure, gonds, clés et cartes d’accès remises |
| Équipements | Chaque appareil | Plaque signalétique, état de marche (une courte vidéo aide) |
Compteurs d’électricité, d’eau et de gaz
Photographiez chaque relevé de compteur de façon que tous les chiffres soient lisibles, plus une vue plus large montrant l’emplacement du compteur. Ces relevés servent à solder les charges, source fréquente de tensions dans les résidences-services et les chambres meublées.
Mobilier et éléments fournis
Pour un logement meublé, rédigez un inventaire (objet, quantité, état) et photographiez chaque pièce. Notez les rayures existantes directement dans l’état des lieux en indiquant le numéro de la photo.
Comment rendre les photos solides en cas de litige
Un beau jeu de photos n’est pas forcément convaincant. Ces habitudes renforcent le vôtre :
- Conservez les fichiers originaux. Pas de recadrage, pas de filtre, et ne comptez pas sur une copie compressée envoyée par une messagerie. Les originaux gardent leurs métadonnées, comme l’heure de prise.
- Affichez l’heure et le lieu sur l’image elle-même. Les métadonnées sont souvent supprimées lors du partage en ligne, alors qu’un horodatage et une adresse visibles montrent clairement quand et où la photo a été prise. Voir notre guide pour ajouter la date, l’heure et le lieu sur les photos.
- Éclairez bien et tenez le téléphone stable. Allumez les lumières et évitez de photographier face à une fenêtre lumineuse : l’autre partie écarte facilement les photos floues.
- Associez vues d’ensemble et gros plans. Un gros plan de fissure sans vue d’ensemble laisse tout le monde deviner dans quelle pièce elle se trouve.
- Reprenez les mêmes angles à la sortie. Les comparaisons avant/après ne convainquent que si les cadrages sont proches.
Partagez les photos avec l’autre partie
Des photos qui restent sur votre téléphone ne vous protègent qu’à moitié. Envoyez le jeu à l’autre partie le jour de la remise des clés, par e-mail ou message, avec une courte note comme : « Ci-joint les photos d’état de l’appartement à l’entrée dans les lieux le 4 juin. Merci de me signaler tout ce qui vous semble inexact. » Ce message crée un horodatage visible par vous deux.
Les bailleurs qui ont plusieurs logements devraient classer les photos par immeuble / logement / date de remise / locataire. Notre article sur l’organisation des photos de terrain par projet présente des arborescences qui tiennent la charge.
Erreurs fréquentes
- Ne photographier que les dégâts et ignorer les zones en bon état, ce qui ouvre la porte au « personne ne l’a noté » à la sortie.
- Photographier après l’installation des meubles, qui cachent sols et plinthes.
- Envoyer les photos par messagerie et supprimer les originaux.
- Oublier les relevés de compteurs le premier ou le dernier jour.
- Ne pas noter qui a pris les photos et quand. Un mois plus tard, personne ne s’en souvient.
- Utiliser des filtres qui changent la couleur des taches ou des marques.
Comment SnapID Mark vous aide
Toutes les étapes ci-dessus fonctionnent avec un appareil photo classique. Si vous voulez que chaque photo porte son propre contexte et puisse être vérifiée par d’autres, SnapID Mark incruste sur chaque prise l’heure fiable synchronisée avec un serveur (modifier l’horloge du téléphone ne la change pas), la date, les coordonnées GPS et l’adresse, une mini-carte, ainsi qu’un code SnapID unique et un QR code. Voir la liste complète dans la section fonctionnalités.
Quand vous envoyez des photos à un bailleur ou à un locataire, le destinataire peut scanner le QR code ou saisir le code sur la page de vérification, sans compte, pour voir l’heure de prise, une zone arrondie (par confidentialité) et les signalements d’intégrité. Il peut aussi comparer le fichier qu’il détient avec l’original grâce à une empreinte SHA-256 calculée dans son propre navigateur. Essayez la démo de vérification.
Les gestionnaires immobiliers peuvent utiliser un modèle de tampon avec un champ de note comme « Remise des clés - Logement 1205 - Entrée » pour que toutes les photos se ressemblent. Si le sous-sol ou le local technique n’a pas de réseau, les photos sont quand même tamponnées avec l’heure fiable et un code SnapID. Les photos de l’espace de travail sont envoyées automatiquement au retour de la connexion (en mode d’envoi Automatique), tandis que les photos personnelles restent sur le téléphone.
FAQ
Combien de photos pour un appartement de deux chambres ?
Il n’y a pas de chiffre magique, mais un jeu complet avec vues d’ensemble, chaque mur et des gros plans compte généralement entre 60 et 120 photos. Mieux vaut trop que pas assez.
Puis-je filmer une vidéo plutôt que prendre des photos ?
La vidéo est idéale pour montrer que les équipements fonctionnent (robinets, climatisation), mais il est difficile d’en examiner les détails image par image. Combinez les deux : des photos pour chaque élément, de courts clips pour les équipements.
Les photos horodatées suffisent-elles à régler un litige sur le dépôt ?
Elles constituent un élément de preuve et fonctionnent au mieux avec le bail, un état des lieux signé et l’historique de vos messages. Pour des montants importants, consultez un avocat. Notre article sur les photos horodatées comme preuve au Vietnam approfondit le sujet.
Le bailleur doit-il photographier le logement pendant la location ?
Uniquement avec accord et préavis, par exemple lors de travaux programmés. Respectez la vie privée du locataire et évitez de photographier des affaires personnelles sans rapport.
Si vous êtes sur le point d’emménager ou de remettre un logement, téléchargez SnapID Mark et constituez un jeu de photos d’état des lieux avec l’heure, la position et un code de vérification sur chaque image.